Nebenkosten beim Hauskauf: Komplette Checkliste 2025

Beim Hauskauf in Deutschland entstehen Nebenkosten, die oft 9 % bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland. Beispiel: In Bayern 3,5 %, in NRW 6,5 %.
• Maklerprovision: Bis zu 3,57 % des Kaufpreises, oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• Notar- und Grundbuchkosten: Etwa 1,3 % bis 2 % des Kaufpreises.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Stark variabel, z. B. 15.000 € bis 30.000 € für eine neue Heizung.
• Finanzierungskosten: Z. B. Grundschuldbestellung (ca. 0,5 % der Darlehenssumme).

Beispielrechnung (500.000 € Kaufpreis in Bayern):

• Grunderwerbsteuer: 17.500 €
• Maklerprovision: 17.850 €
• Notar- und Grundbuchkosten: 10.000 €
• Gesamtkosten: 545.350 € inkl. Kaufpreis

Tipp: Planen Sie mindestens 20 % Eigenkapital ein und berücksichtigen Sie Fördermöglichkeiten (z. B. KfW oder BAFA). Eine solide Budgetplanung ist unerlässlich, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Richtig kalkulieren!

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Notar- und Grundbuchkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland führt kein Weg an den Notar- und Grundbuchkosten vorbei. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und obligatorisch. Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags sowie der Grundpfandrechte, während das Grundbuchamt die rechtsverbindliche Eintragung des neuen Eigentümers vornimmt. Die Höhe der Kosten orientiert sich in der Regel am Kaufpreis und kann auch von der Finanzierungssumme beeinflusst werden. Nachfolgend werden die einzelnen Kostenpunkte und Beispiele näher erläutert.

Kostenaufschlüsselung und Beispiele

Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt belaufen sich üblicherweise auf etwa 1,5 % des Kaufpreises. In der Praxis zeigen Beispiele jedoch, dass die tatsächlichen Kosten oft näher bei 1,3 % liegen.

Ein Beispiel von VON POLL IMMOBILIEN zeigt die Aufteilung der Kosten für ein Haus mit einem Kaufpreis von 500.000 € und einer Finanzierungssumme von 50.000 €:

• Notarkosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuld, Notaranderkonto, Auflassungsvormerkung
• Grundbuchamtkosten: Eintragung des Eigentumsübergangs und der Grundschuld
• Gesamtkosten (inkl. 19 % MwSt.): 5.400 € [6]

Eine Schätzung von Hypofriend ergibt für dieselbe Immobilie Notargebühren von 3.127 € und Grundbuchkosten von 1.451 €, also insgesamt 4.578 € [4]. Dies bestätigt die 1,3-%-Regel.

Für eine Immobilie im Wert von 200.000 € sollten Sie mit Notargebühren von etwa 2.000 € rechnen [3]. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können sich die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt zwischen 4.000 € und 8.000 € bewegen.

Regionale Unterschiede und Zusatzgebühren

Obwohl die Grundgebühren bundesweit einheitlich sind, können optionale Zusatzleistungen die Gesamtkosten spürbar erhöhen:

• Notaranderkonto: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € können hierfür fast 1.000 € anfallen [4].
• Bestätigung gegenüber der Bank: Für einen Kredit von 450.000 € entstehen zusätzliche Kosten von über 234 € [4].
• Vollzugsgebühren für strukturierte Vertragsdateien: Diese können ebenfalls zu Mehrkosten führen [4].

Praktische Spartipps:

• Lassen Sie die Bank den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweisen, um die Kosten für ein Notaranderkonto zu vermeiden.
• Verzichten Sie auf Zusatzleistungen, die nicht zwingend erforderlich sind.
• Statt die Grundschuld kostenpflichtig löschen zu lassen, können Sie diese ruhen lassen.

Auch kleinere Posten wie Grundbuchauszüge, die zwischen 10 € und 20 € kosten [6], sollten in Ihre Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Ausgaben beim Immobilienkauf. Sie wird vom Käufer als Prozentsatz des Kaufpreises erhoben und variiert je nach Bundesland erheblich – ein entscheidender Faktor bei der Wahl des Standorts [8].

Steuersätze nach Bundesländern

Bis September 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 % [7]. Seitdem dürfen die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Dadurch entstand eine breite Spanne, mit einem Durchschnittssatz von 5,53 % im Jahr 2024 [7].

Bundesland	Steuersatz
Bayern	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Bremen	5,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Thüringen	5,0 %
Hamburg	5,5 %
Sachsen	5,5 %
Berlin	6,0 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Saarland	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %

Beispiele für eine Immobilie im Wert von 500.000 €:

• Bayern: 17.500 € (günstigster Standort)
• Baden-Württemberg: 25.000 €
• Berlin: 30.000 €
• Nordrhein-Westfalen: 32.500 € (teuerster Standort)

Der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt satte 15.000 €. Eine Summe, die bei der Finanzplanung nicht unterschätzt werden sollte.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird von Banken in der Regel nicht in die Finanzierung einbezogen. Käufer müssen diese Kosten also aus Eigenkapital oder über andere Finanzierungsmöglichkeiten decken [12].

Diese Zahlen zeigen, wie stark die Steuerlast in Deutschland je nach Region schwankt. Im nächsten Abschnitt werfen wir einen Blick auf Sonderregelungen und mögliche Steuerbefreiungen.

Befreiungen und Sonderfälle

Es gibt zahlreiche Sonderregelungen, die die Steuerlast senken können. Besonders bei Übertragungen innerhalb der Familie fallen oft keine oder nur geringe Steuern an [10]. Beispiele hierfür sind:

• Erbschaften: Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist steuerfrei.
• Schenkungen zwischen Ehepartnern: Solche Übertragungen sind ebenfalls steuerbefreit.
• Übergaben an direkte Nachkommen: Auch hier gelten meist Steuerbefreiungen.

Darüber hinaus profitieren gemeinnützige Organisationen, wie Vereine, Stiftungen oder kirchliche Einrichtungen, von Steuerbefreiungen, wenn die Immobilie dem öffentlichen Nutzen dient [9].

Ein weiterer Punkt, den Käufer im Blick behalten sollten, sind Sonderwünsche während der Bauphase. Diese können die Bemessungsgrundlage und damit den Steuerbetrag erhöhen [11]. Um keine Einsparmöglichkeiten zu verpassen, empfiehlt es sich, regelmäßig aktuelle Gesetzesänderungen zu prüfen und einen Steuerberater zu Rate zu ziehen [10].

Maklerprovision

Die Maklerprovision gehört zu den zentralen Kostenpunkten beim Immobilienkauf. Neben den Ausgaben für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer spielt sie eine wichtige Rolle. Diese Provision wird für die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer fällig und liegt je nach Bundesland zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises [13].

Gesetzliche Regelungen und Standardsätze

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue Regelungen zur Aufteilung der Maklerkosten. Das sogenannte Bestellerprinzip schreibt vor, dass die Provision gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden muss [15]. Allerdings greift diese Regelung nicht bei gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohneinheiten [14].

Ein weiterer Punkt der Gesetzesänderung: Maklerverträge müssen seitdem schriftlich abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen haben keine rechtliche Bindung [14].

Bundesland	Gesamtprovision (Kaufpreisanteil)	Käuferanteil	Verkäuferanteil
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bremen	5,95 %	2,98 %	2,98 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %	3,12 %
Hessen	5,95–7,14 %	2,98–3,57 %	2,98–3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,98 %	2,98 %
Niedersachsen	4,76–7,14 %	2,38–3,57 %	2,38–3,57 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Rechenbeispiele für eine Immobilie mit 500.000 € Kaufpreis:

• Nordrhein-Westfalen: 35.700 € Gesamtprovision (17.850 € pro Partei)
• Bremen: 29.750 € Gesamtprovision (14.900 € pro Partei)
• Hamburg: 31.250 € Gesamtprovision (15.600 € pro Partei)

Vor der Reform im Jahr 2020 mussten Käufer in einigen Bundesländern, darunter Berlin, Brandenburg und Hamburg, oft die gesamte Maklerprovision allein tragen [15]. Heute wird diese Last in der Regel gleichmäßig aufgeteilt.

Möglichkeiten zur Reduzierung der Maklerkosten

Es gibt Spielraum, um die Maklerkosten zu senken. Käufer, die finanziell gut aufgestellt sind, können versuchen, ihre Provision von 3,57 % auf etwa 1,5–2,5 % zu reduzieren [16]. Dabei gilt: Wird die Käuferprovision gesenkt, muss auch die Verkäuferprovision entsprechend angepasst werden [16].

Alternativ können Maklerkosten ganz vermieden werden, wenn direkt mit dem Eigentümer verhandelt wird. Eine weitere Option sind Discount-Makler, die mit geringeren Provisionssätzen arbeiten. Zudem gilt: Wer keinen eigenen Makler beauftragt, zahlt bei einem Verkauf über einen fremden Makler nur die Hälfte der üblichen Provision [14].

Im nächsten Abschnitt werden weitere Finanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf untersucht.

Finanzierungs- und Hypothekenkosten

Bei der Planung einer Immobilienfinanzierung ist es wichtig, alle zusätzlichen Finanzierungskosten frühzeitig einzukalkulieren. Diese Ausgaben können das Budget erheblich belasten und werden oft unterschätzt. Im Folgenden werden die wichtigsten Kostenpunkte näher erläutert.

Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung ist ein unverzichtbarer Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Hierbei wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen, um der Bank als Sicherheit für das Darlehen zu dienen. Die Kosten dafür liegen bei etwa 0,5 % der Darlehenssumme und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt.

Die Grundgebühr beträgt dabei 273 € [4], und bei höheren Darlehenssummen kommen zusätzliche prozentuale Kosten hinzu.

Beispielrechnung für eine Finanzierung über 400.000 €:

• Grundschuldbestellung: 2.000 € (0,5 % von 400.000 €)
• Grundgebühr: 273 €
• Gesamtkosten: ca. 2.273 €

Bankbearbeitungsgebühren

Viele Banken erheben Gebühren für die Bearbeitung und Abwicklung eines Darlehensantrags. Diese Gebühren variieren stark und liegen in der Regel zwischen 0,25 % und 1 % der Darlehenssumme.

Da deutsche Banken bei der Kreditvergabe oft vorsichtig agieren, kann es sinnvoll sein, Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen. Hypothekenmakler helfen dabei, Konditionen von hunderten Banken gegenüberzustellen, was erhebliche Einsparungen bei den Zinsen ermöglichen kann.

Tipps zur Senkung der Kosten:

• Angebote von mehreren Banken und Maklern einholen
• Konditionen aktiv mit den Banken verhandeln
• Konkurrenzangebote nutzen, um bessere Zinssätze zu erzielen
• Unterstützung durch einen erfahrenen Bankberater oder Hypothekenmakler einholen

Es ist zudem ratsam, bei der Bank nachzufragen, ob die Anfrage nach Kreditkonditionen den SCHUFA-Score beeinflusst. Zusätzlich zu den Bearbeitungsgebühren können auch Kosten für Forward-Darlehen anfallen.

Forward-Darlehen-Kosten

Ein Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, sich aktuelle Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern – besonders sinnvoll, wenn die Zinsbindung bald endet und steigende Zinsen erwartet werden. Allerdings berechnen Banken für diese Zinssicherung einen Aufschlag, der umso höher ausfällt, je länger die Vorlaufzeit ist. Hinzu kommen eventuell Bereitstellungsgebühren, falls das Darlehen nicht wie vereinbart abgerufen wird.

Die gesamten Kosten für Finanzierung und Hypothek können sich so schnell auf etwa 1 % bis 2 % der Darlehenssumme belaufen. Bei einer Finanzierung von 400.000 € bedeutet das zusätzliche Ausgaben von etwa 4.000 € bis 8.000 €, die unbedingt in die Budgetplanung einfließen sollten.

Versteckte und laufende Kosten

Beim Immobilienkauf konzentrieren sich viele Käufer auf die offensichtlichen Nebenkosten und übersehen dabei zusätzliche Ausgaben, die das Budget stark belasten können. Neben den Finanzierungskosten ist es entscheidend, auch diese laufenden Verpflichtungen frühzeitig in die Budgetplanung einzubeziehen. Hier ein Überblick über die anfänglichen und langfristigen Kosten, die auf Immobilienbesitzer zukommen.

Sofortige Kaufkosten

Direkt nach dem Kauf fallen einige unvermeidbare Ausgaben an. Dazu gehören:

• Gebäudeversicherung: Diese kostet jährlich etwa 300 bis 800 € und ist eine Voraussetzung der Bank für die Darlehensauszahlung [17].
• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben und notwendig bei Verkauf oder Vermietung. Die Kosten liegen zwischen 100 und 300 €.
• Rundfunkbeitrag: Monatlich etwa 18 €, also rund 216 € jährlich.

Diese Posten sind sofort nach dem Kauf fällig und sollten daher bei der Budgetplanung berücksichtigt werden.

Langfristige Immobilienkosten

Auch nach dem Kauf bleibt die Immobilie eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung. Ein wesentlicher Punkt ist die Instandhaltung, für die Experten empfehlen, jährlich mindestens 1 % des Immobilienwerts zurückzulegen. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € entspricht das etwa 5.000 € pro Jahr, also rund 417 € monatlich [2].

Besitzer von Eigentumswohnungen zahlen zudem regelmäßig Hausgeld, das meist zwischen 3 und 5 € pro Quadratmeter liegt. Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung entstehen somit monatliche Kosten von 300 bis 500 € [18].

Darüber hinaus gibt es laufende Fixkosten wie:

• Strom: 0,25–0,30 € pro kWh
• Gas: 0,11–0,17 € pro kWh
• Wasser: 1–4 € pro Kubikmeter
• Internet: 15–50 € monatlich
• Mobilfunk: 5–80 € monatlich

Zusätzliche Versicherungen, wie Hausrat- und Haftpflichtversicherungen, erhöhen die jährlichen Kosten weiter [19].

Ein weiterer, oft übersehener Faktor ist die Grundsteuer, die durch die Reform 2025 angepasst wird und zu unerwarteten Mehrkosten führen kann.

Zusammenfassung der laufenden Belastungen

Nach dem Kauf summieren sich die monatlichen Ausgaben – selbst nach der vollständigen Abzahlung der Hypothek – auf etwa 1.500 bis 2.500 €. Eine realistische Budgetplanung, die all diese Posten einbezieht, ist entscheidend, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

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Renovierungs- und Modernisierungskosten

Beim Kauf einer Immobilie steht oft der Preis im Vordergrund, doch die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen können das Budget erheblich beeinflussen – besonders bei älteren Gebäuden. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sind bei Bestandsimmobilien fast unvermeidlich, um Energiekosten zu senken und den aktuellen Standards zu entsprechen. Käufer verlangen zunehmend Preisnachlässe, um die zusätzlichen Ausgaben für energetische Sanierungen auszugleichen [21]. Im Folgenden finden Sie Beispiele und Richtwerte, die Ihnen bei der Budgetplanung helfen.

Typische Renovierungsprojekte und Kosten

• Heizungsanlage erneuern: Zwischen 15.000 und 30.000 €, wobei Wärmepumpen besonders bei energetisch sanierten Gebäuden sinnvoll sind [22].
• Dachsanierungen: Kosten liegen bei 10.000 bis 25.000 € und sind oft dringend notwendig.
• Weitere Arbeiten: Wanddämmung, neue Fenster sowie Dämmung von Dach- und Kellerdecken [22].
• Renovierungskosten nach Größe: Für ein Haus mit 100 m² etwa 42.000 €, bei 200 m² rund 60.000 €. Für Wohnungen liegen die Kosten zwischen 400 und 650 € pro Quadratmeter [29].
• Badrenovierung: Durchschnittlich 20.000 €.
• Küchenrenovierung (10 m²): Etwa 7.800 € [29][30].

Zusätzlich wird empfohlen, 15 bis 20 % der geplanten Renovierungskosten als Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen [30].

Fördermittel und Unterstützungsprogramme

Staatliche Förderungen können eine wichtige finanzielle Entlastung sein. Im Jahr 2024 stieg die staatliche Unterstützung für Energieeffizienz und erneuerbare Energien auf 14,4 Milliarden €, im Vergleich zu 12,3 Milliarden € im Jahr 2023 [24].

KfW-Förderungen bieten attraktive Optionen. Zum Beispiel unterstützt das Programm "Jung kauft Alt" Familien beim Erwerb von Bestandsimmobilien mit niedrigen Energiestandards, wenn sie sich zu einer Sanierung auf mindestens den Standard eines 70 EE-Effizienzhauses innerhalb von 54 Monaten verpflichten [20].

Laut Autarc Energy übernimmt die KfW-Förderung Nr. 458 bis zu 70 % der Kosten für den Austausch alter Heizungsanlagen gegen Wärmepumpen. Für Einfamilienhäuser beträgt die maximale Förderung 21.000 € bei förderfähigen Kosten von bis zu 30.000 €. Um die Förderung zu beantragen, ist die Unterstützung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich, der eine "Bestätigung zum Antrag" (BzA) ausstellt. Außerdem müssen ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung abgeschlossen und die Registrierung im "Meine KfW"-Kundenportal vorgenommen werden [28].

BAFA-Zuschüsse ergänzen die KfW-Programme ideal. Der Grundfördersatz liegt bei 15 % der förderfähigen Kosten, mit einem Maximum von 30.000 € pro Wohneinheit [25]. Beim Austausch fossiler Heizsysteme gegen erneuerbare Energien sind sogar Zuschüsse von bis zu 40 % möglich [27].

Die Nachfrage nach dem neuen Heizungsförderungsprogramm, das Ende Februar 2024 startete, war enorm. Bis Ende 2024 bewilligte die KfW rund 227.000 Förderanträge mit einem Gesamtvolumen von 3,3 Milliarden € [24].

Wichtig: Förderanträge müssen vor Beginn der Renovierungsarbeiten gestellt werden [23][27]. Es empfiehlt sich, einen zertifizierten Energieberater hinzuzuziehen, der bei der Erstellung eines Sanierungsplans und der Antragstellung unterstützt [27]. Das Online-Tool "Förderwegweiser Energieeffizienz" kann bei der Suche nach passenden Fördermöglichkeiten helfen [26].

Komplettes Kostenbeispiel: Immobilienkauf für 500.000 €

Hier ein Beispiel für die Gesamtkosten beim Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 € in Deutschland. Die Nebenkosten können je nach Bundesland stark schwanken – von rund 45.350 € in Bayern bis hin zu 60.350 € in Bundesländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein oder Thüringen.

Detaillierte Kostenaufschlüsselung

Die Nebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die wir hier aufschlüsseln. Diese Übersicht basiert auf den gängigen Kostenpunkten, die beim Immobilienkauf anfallen, und zeigt den Gesamtaufwand klar und übersichtlich.

Die wichtigsten Posten sind:

• Notar- und Grundbuchkosten: etwa 2,0 % des Kaufpreises (ca. 10.000 €)
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern und Sachsen) und 6,5 % (z. B. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen), was 17.500 € bis 32.500 € entspricht
• Maklerprovision: bis zu 3,57 % des Kaufpreises (17.850 €). Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten.

Vergleich der Nebenkosten in ausgewählten Bundesländern

Die folgende Tabelle zeigt eine exemplarische Übersicht der Nebenkosten in verschiedenen Bundesländern:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Notar & Grundbuch	Maklerprovision	Gesamtkosten
Bayern	17.500 € (3,5 %)	10.000 € (2,0 %)	17.850 € (3,57 %)	45.350 €
Hamburg	22.500 € (4,5 %)	10.000 € (2,0 %)	17.850 € (3,57 %)	50.350 €
Berlin	30.000 € (6,0 %)	10.000 € (2,0 %)	17.850 € (3,57 %)	57.850 €
Brandenburg	32.500 € (6,5 %)	10.000 € (2,0 %)	17.850 € (3,57 %)	60.350 €

Tools zur Kostenberechnung

Eine präzise Planung ist essenziell, um die finanzielle Belastung realistisch einzuschätzen. Der Smart Mortgage Calculator bietet eine detaillierte Übersicht sämtlicher relevanter Nebenkosten. Dieses Tool berechnet nicht nur die direkten Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, sondern gibt auch Einblicke in die langfristigen Kosten des Eigentums.

Mit der Chrome-Erweiterung des Smart Mortgage Calculator können Käufer direkt aus Immobilienanzeigen eine Kostenanalyse erstellen. So erhalten sie bereits beim ersten Blick auf eine Immobilie eine klare Vorstellung von den Gesamtkosten.

Für eine Immobilie im Wert von 500.000 € sollten Käufer – je nach Bundesland – mit einer Gesamtinvestition von etwa 545.350 € bis 560.350 € rechnen. Diese Summe umfasst den Kaufpreis sowie sämtliche Nebenkosten, jedoch ohne mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten.

Zusätzlich empfehlen Experten, ein Gutachten (mindestens 500 €) in Auftrag zu geben, um potenzielle versteckte Mängel frühzeitig zu erkennen.

Steueroptimierungsstrategien

Die steuerliche Planung ist ein zentraler Bestandteil jeder Immobilieninvestition. Durch gezielte Maßnahmen können Sie Ihre Steuerlast erheblich senken, insbesondere bei vermieteten Immobilien. Hierbei geht es nicht nur um die direkten Nebenkosten, sondern auch um die Nutzung aller zulässigen Steuerabzüge.

Steuerlich absetzbare Kosten

Bei vermieteten Immobilien lassen sich viele der anfallenden Nebenkosten steuerlich geltend machen. Diese Abzüge sollten Sie unbedingt in Ihre Kalkulation einbeziehen, um ein realistisches Bild Ihrer finanziellen Belastung zu erhalten.

Zu den steuerlich absetzbaren Nebenkosten gehören unter anderem:

• Notarkosten, die als Anschaffungsnebenkosten absetzbar sind
• Grundbuchgebühren, die ebenfalls steuerlich berücksichtigt werden können
• Finanzierungskosten, wie Zinsen und Abschlussgebühren für Darlehen
• Gutachterkosten, die als Erwerbsnebenkosten gelten
• Maklergebühren, die bei Vermietungsobjekten als Betriebsausgaben absetzbar sind
• Reisekosten, beispielsweise für Besichtigungen oder Banktermine

Ein wichtiger Punkt: Zinsen für Immobiliendarlehen können nur bei vermieteten Objekten steuerlich abgesetzt werden. Selbstgenutzte Immobilien sind hiervon ausgeschlossen [33]. Achten Sie darauf, private und geschäftliche Ausgaben strikt zu trennen und alle Belege sorgfältig zu dokumentieren [32]. Ein Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, alle steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen [5].

Möglichkeiten zur Steuerrückerstattung

Die Grunderwerbsteuer bietet verschiedene Ansätze zur Optimierung. Eine bewährte Strategie ist die separate Auflistung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag. Dadurch wird die Bemessungsgrundlage für die Steuer reduziert.

Ein Beispiel aus Hamburg: Wird im Kaufvertrag eine Küche (12.500 €) und eine Sauna (2.500 €) separat ausgewiesen, verringert sich die Bemessungsgrundlage von 300.000 € auf 285.000 €. Das spart 825 € Grunderwerbsteuer [35].

In bestimmten Fällen kann auch die Rückabwicklung eines Kaufvertrags zu einer vollständigen Rückerstattung der Grunderwerbsteuer führen [34].

Für Unternehmen gibt es die Möglichkeit, sogenannte Share Deals zu nutzen. Dabei wird nicht die Immobilie selbst, sondern die Gesellschaft, die die Immobilie besitzt, gekauft. Diese Methode ist jedoch umstritten, da sie dem Staat jährlich über eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen entzieht [35].

Zusätzlich bieten einige Bundesländer spezielle Ersterwerberprogramme, die zusätzliche Steuervorteile gewähren. Es lohnt sich, die aktuellen Regelungen im jeweiligen Bundesland zu prüfen [35].

Eine weitere Möglichkeit zur Steuerersparnis besteht bei energieeffizienten Sanierungen von selbstgenutzten Wohngebäuden, die älter als zehn Jahre sind. Hier können 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre von der Einkommensteuer abgesetzt werden, bis zu einem Maximum von 40.000 € [36]. Zusätzlich können Sie 50 % der Kosten für einen zertifizierten Energieberater steuerlich geltend machen [36].

Ein Beispiel: Ein Eigentümer investiert 215.000 € in energieeffiziente Maßnahmen und 3.000 € in einen zertifizierten Energieberater. Er kann maximal 40.000 € der Sanierungskosten sowie 50 % der Beraterkosten absetzen. Die Abschreibung erfolgt über drei Jahre: 15.500 € im ersten Jahr, 14.000 € im zweiten Jahr und 12.000 € im dritten Jahr [36].

Von der klugen Aufteilung im Kaufvertrag bis hin zu speziellen Förderprogrammen – durch gezielte Maßnahmen können Sie Ihre Steuerlast spürbar reduzieren. Mithilfe des Smart Mortgage Calculators können Sie alle steuerlichen Aspekte in Ihre Immobilienbewertung einfließen lassen und Ihre Investition realistisch planen.

Fazit: Planung Ihres Hauskaufs 2025

Ein Hauskauf in Deutschland erfordert eine gründliche finanzielle Planung, die weit über den eigentlichen Kaufpreis hinausgeht. Nebenkosten von 9 % bis 12 % des Kaufpreises sind keine Ausnahme und können das Budget erheblich belasten [1].

"Bei einem Hauskauf fallen neben dem eigentlichen Immobilienpreis Nebenkosten an, die die benötigte Gesamtsumme für den Erwerb der Immobilie in die Höhe treiben."
– Ilka Fronia, Expertin für Immobilienfinanzierung [1]

Diese Aussage bringt die wichtigsten Kostenpunkte auf den Punkt. Zu den zentralen Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Maklergebühren (bis zu 3,57 %) sowie Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) [31]. Darüber hinaus können unerwartete Zusatzkosten entstehen, die das Budget zusätzlich strapazieren.

Heutzutage verlangen Banken in der Regel mindestens 10 % Eigenkapital zuzüglich aller Nebenkosten [1]. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das, dass Käufer nicht nur 10 % Eigenkapital, sondern auch einen finanziellen Puffer einplanen sollten. Ein zusätzliches Polster von 10–15 % ist dabei empfehlenswert [38].

Die Nebenkosten können je nach Region stark variieren, was bei der Wahl des Standorts unbedingt berücksichtigt werden sollte [31].

Moderne Tools wie der Smart Mortgage Calculator bieten eine präzise Möglichkeit, alle Kosten und Szenarien realistisch zu kalkulieren. Sie berücksichtigen aktuelle Marktzinsen, unterschiedliche Zinsbindungsfristen und ermöglichen eine genaue Berechnung der monatlichen Belastung [37]. Besonders nützlich ist die Option, steuerliche Vorteile und Förderprogramme direkt in die Planung einzubeziehen.

Neben den offensichtlichen Kosten gibt es steuerliche Strategien, die die Gesamtkosten senken können. Dazu gehören beispielsweise eine kluge Vertragsgestaltung oder Investitionen in energieeffiziente Sanierungen, die oft steuerlich begünstigt werden.

Wie bereits in den vorherigen Abschnitten beschrieben, ist eine umfassende Vorbereitung der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienkauf. Dazu zählen der Einsatz von Online-Rechnern zur Kostenschätzung, das Einholen von Gutachten bei älteren Immobilien, das Verhandeln von Maklerprovisionen und die Planung eines ausreichenden finanziellen Puffers [39]. Mit dieser strukturierten Herangehensweise können unerwartete Kosten vermieden und die Grundlage für eine erfolgreiche Investition gelegt werden.

Der Immobilienmarkt in Deutschland bleibt auch 2025 attraktiv – vorausgesetzt, die Planung berücksichtigt alle relevanten Kosten realistisch. Mit sorgfältiger Vorbereitung und den richtigen Tools steht einem erfolgreichen Hauskauf im kommenden Jahr nichts im Weg.

FAQs

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Welche Förderungen gibt es für Renovierungs- und Modernisierungskosten beim Hauskauf in Deutschland?

In Deutschland stehen im Jahr 2025 zahlreiche Förderprogramme zur Verfügung, die dabei helfen können, die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen beim Hauskauf zu senken:

• KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse, vor allem für energetische Sanierungen. Je nach Programm können bis zu 150.000 € pro Wohneinheit finanziert werden, wobei bis zu 45 % der Kosten als Zuschuss möglich sind.

• BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Maßnahmen wie den Austausch von Heizungen oder die Dämmung von Gebäuden. Zuschüsse liegen häufig bei 15–20 % der förderfähigen Kosten, mit einer maximalen Fördersumme von 60.000 € pro Wohneinheit.

• Regionale Förderungen: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzlich eigene Förderungen wie Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen an. Die Konditionen und Voraussetzungen variieren je nach Region.

Es ist ratsam, vorab eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Diese wird ebenfalls gefördert und hilft dabei, die passenden Förderprogramme für Ihre Immobilie zu identifizieren. :::

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Wie kann ich die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf senken oder umgehen?

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer senken oder vermeiden?

In Deutschland gibt es bestimmte Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren oder sogar ganz zu umgehen – allerdings hängt dies oft von der individuellen Situation ab. Eine gängige Methode ist die Aufteilung des Kaufpreises. Wenn Sie beispielsweise ein unbebautes Grundstück erwerben und den Bauvertrag separat abschließen, wird die Steuer in der Regel nur auf den Wert des Grundstücks berechnet. Das kann zu einer deutlichen Ersparnis führen.

Einige Bundesländer bieten zusätzliche Erleichterungen, insbesondere für Erstkäufer. Diese reichen von reduzierten Steuersätzen bis hin zu vollständigen Steuerbefreiungen. Allerdings unterscheiden sich diese Regelungen je nach Region erheblich. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf genau über die geltenden Bestimmungen zu informieren.

Um sicherzustellen, dass Sie alle Möglichkeiten ausschöpfen, lohnt es sich, frühzeitig einen Steuerberater oder Experten hinzuzuziehen. So können Sie die für Ihre Situation besten Optionen identifizieren und optimal nutzen. :::

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Wie können Käufer die Maklerprovision beim Hauskauf reduzieren?

Möglichkeiten, die Maklerprovision beim Hauskauf zu senken

Beim Hauskauf gibt es einige Ansätze, um die Maklerkosten zu reduzieren und so den finanziellen Aufwand zu verringern. Hier sind einige Tipps, die Ihnen dabei helfen können:

• Verhandeln lohnt sich: Die Maklerprovision ist nicht in Stein gemeißelt. Sprechen Sie den Makler direkt an und versuchen Sie, eine niedrigere Provision auszuhandeln. Ein offenes Gespräch kann oft überraschend erfolgreich sein.

• Widerrufsrecht nutzen: Haben Sie den Maklervertrag online oder telefonisch abgeschlossen? Dann könnte Ihnen ein Widerrufsrecht zustehen. Wird der Vertrag widerrufen, entfällt auch die Provisionspflicht.

• Bestellerprinzip prüfen: Klären Sie, wer den Makler beauftragt hat. Wenn der Verkäufer den Makler engagiert hat, könnte die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.

• Direktkontakt mit Verkäufern suchen: Falls möglich, versuchen Sie, direkt mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten. So können Sie Maklergebühren komplett umgehen.

• Regionale Unterschiede kennen: Informieren Sie sich über die in Ihrer Region üblichen Provisionssätze. Mit diesem Wissen sind Sie besser gerüstet, um erfolgreich zu verhandeln.

Mit diesen Maßnahmen können Sie Ihre Ausgaben beim Hauskauf reduzieren und sich finanziellen Spielraum für andere Investitionen schaffen. :::